Suite à mon édito, j’ai échangé longuement avec Franck Gérard, directeur de Groupe Invest depuis 25 ans, spécialiste de la gestion locative et du syndic de copropriété.
Son point de vue mérite d’être entendu.
Parce qu’il vient du terrain.
Et surtout parce qu’il met le doigt là où le débat se joue me semble t-il ? (J’espère que vous me direz en commentaire si je me trompe ou pas)
Son point de vue mérite d’être entendu.
Parce qu’il vient du terrain.
Et surtout parce qu’il met le doigt là où le débat se joue me semble t-il ? (J’espère que vous me direz en commentaire si je me trompe ou pas)
OUI , l’impayé est un risque… mais pas seulement
Premier constat partagé : investir dans l’immobilier locatif comporte un risque.
Comme tout investissement.
Mais Franck nuance immédiatement.
Quand un propriétaire achète un appartement pour louer, il n’est pas le seul à bénéficier du système :
Toute une chaîne économique fonctionne grâce à cet investissement.
Le problème, selon lui, est que le risque repose aujourd’hui quasi exclusivement sur le propriétaire.
Et pour Franck, c’est là que naît le sentiment d’injustice.
Comme tout investissement.
Mais Franck nuance immédiatement.
Quand un propriétaire achète un appartement pour louer, il n’est pas le seul à bénéficier du système :
- promoteurs
- notaires
- banques
- assurances
- entreprises du bâtiment
- État (via la fiscalité)
- agences immobilières
Toute une chaîne économique fonctionne grâce à cet investissement.
Le problème, selon lui, est que le risque repose aujourd’hui quasi exclusivement sur le propriétaire.
Et pour Franck, c’est là que naît le sentiment d’injustice.
Le vrai poison : opposer propriétaires et locataires
Sur le terrain, une chose est claire : un propriétaire sans locataire ne valorise rien.
Un locataire sans propriétaire prêt à louer… ne se loge pas.
Pourtant, le débat public adore les opposer.
Franck observe une réalité beaucoup plus nuancée :
Aujourd’hui, une procédure peut durer :
👉 2 ans
👉 3 ans
👉 parfois 4 ans
Avec, à la sortie, un appartement souvent dégradé.
Et c’est précisément cette minorité de dossiers qui paralyse tout le marché.
Pourtant, le débat public adore les opposer.
Franck observe une réalité beaucoup plus nuancée :
- environ 80 % des impayés proviennent d’accidents de vie
- la majorité se résout avec un échéancier
- les cas réellement problématiques restent minoritaires
Aujourd’hui, une procédure peut durer :
👉 2 ans
👉 3 ans
👉 parfois 4 ans
Avec, à la sortie, un appartement souvent dégradé.
Et c’est précisément cette minorité de dossiers qui paralyse tout le marché.
Pourquoi tant de logements restent vides
La peur est devenue un acteur du marché immobilier.
Peur de :
Franck avance une idée simple mais rarement dite : Si le marché était plus fluide et les propriétaires mieux protégés, les loyers baisseraient mécaniquement.
Moins de peur = plus d’offre = pression locative réduite.
Logique économique élémentaire.
Peur de :
- l’impayé long
- la procédure interminable
- la dégradation du bien
- l’instabilité réglementaire
Franck avance une idée simple mais rarement dite : Si le marché était plus fluide et les propriétaires mieux protégés, les loyers baisseraient mécaniquement.
Moins de peur = plus d’offre = pression locative réduite.
Logique économique élémentaire.
Le rôle clé (et sous-estimé) de l’agence
Dans la majorité des cas qu’il observe depuis 25 ans, tout se joue très tôt.
Les signaux faibles existent :
Selon lui, une bonne gestion locative repose sur un équilibre délicat :
Ni brutalité administrative.
Les signaux faibles existent :
- retards de paiement qui glissent
- communication qui se dégrade
- changements de comportement
Selon lui, une bonne gestion locative repose sur un équilibre délicat :
- humanité au départ
- fermeté quand c’est nécessaire
Ni brutalité administrative.
La grande illusion du rendement maximal
Autre point rarement dit aussi frontalement.
Beaucoup de propriétaires cherchent un rendement trop élevé.
Conséquence directe :
👉 loyers trop hauts
👉 sélection de locataires plus fragiles
👉 risque accru d’impayés
Le paradoxe est cruel : Plus on cherche à optimiser la rentabilité à court terme, plus on augmente parfois le risque global.
Franck le constate régulièrement dans les dossiers.
Beaucoup de propriétaires cherchent un rendement trop élevé.
Conséquence directe :
👉 loyers trop hauts
👉 sélection de locataires plus fragiles
👉 risque accru d’impayés
Le paradoxe est cruel : Plus on cherche à optimiser la rentabilité à court terme, plus on augmente parfois le risque global.
Franck le constate régulièrement dans les dossiers.
Les pistes d’amélioration (là où le débat devient intéressant)
Sur plusieurs propositions, nous convergons partiellement.
1. Mieux mutualiser le risque
L’idée d’une garantie plus collective fait sens… à condition qu’elle soit réellement appliquée et non contournable.
Car, comme il le rappelle avec lucidité :
Une règle qui n’est pas respectée ne sert à rien.
2. Intervenir très tôt sur les fragilités
C’est déjà ce que font les bonnes agences :
3. Clarifier les procédures pour les cas de mauvaise foi
Sur ce point, son message est net :
👉 il faut protéger les locataires de bonne foi
👉 mais traiter plus rapidement les situations manifestement bloquées
Sinon, tout le système se grippe.
4. Redonner confiance aux propriétaires
C’est peut-être le levier le plus puissant.
Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires :
1. Mieux mutualiser le risque
L’idée d’une garantie plus collective fait sens… à condition qu’elle soit réellement appliquée et non contournable.
Car, comme il le rappelle avec lucidité :
Une règle qui n’est pas respectée ne sert à rien.
2. Intervenir très tôt sur les fragilités
C’est déjà ce que font les bonnes agences :
- détection rapide
- dialogue
- plans d’apurement
3. Clarifier les procédures pour les cas de mauvaise foi
Sur ce point, son message est net :
👉 il faut protéger les locataires de bonne foi
👉 mais traiter plus rapidement les situations manifestement bloquées
Sinon, tout le système se grippe.
4. Redonner confiance aux propriétaires
C’est peut-être le levier le plus puissant.
Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires :
- vendent
- retirent leur bien du marché
- ou basculent vers la location saisonnière
Le conseil qu’il donnerait à un jeune propriétaire
Sa réponse est presque désarmante de simplicité.
L’immobilier locatif reste un investissement.
Donc :
👉 il doit être dimensionné pour ne pas fragiliser votre quotidien
👉 il faut accepter une part de risque
👉 et surtout… se faire accompagner
Parce qu’une mauvaise gestion coûte toujours beaucoup plus cher qu’une bonne délégation.
L’immobilier locatif reste un investissement.
Donc :
👉 il doit être dimensionné pour ne pas fragiliser votre quotidien
👉 il faut accepter une part de risque
👉 et surtout… se faire accompagner
Parce qu’une mauvaise gestion coûte toujours beaucoup plus cher qu’une bonne délégation.
Ce que cette discussion révèle vraiment
Après cet échange, une chose devient évidente.
Le problème du logement n’est ni simple… ni univoque.
Il se situe dans un triangle instable entre :
Tirer trop fort sur un angle… et tout le système se déséquilibre.
Et sur le terrain, ceux qui vivent la réalité quotidienne du logement le savent bien : la majorité des situations se passe correctement.
Mais ce sont les cas extrêmes mal gérés qui finissent par bloquer tout le reste.
Le problème du logement n’est ni simple… ni univoque.
Il se situe dans un triangle instable entre :
- protection du locataire
- sécurité du propriétaire
- fluidité du marché
Tirer trop fort sur un angle… et tout le système se déséquilibre.
Et sur le terrain, ceux qui vivent la réalité quotidienne du logement le savent bien : la majorité des situations se passe correctement.
Mais ce sont les cas extrêmes mal gérés qui finissent par bloquer tout le reste.
Franck Gérard de Groupe Invest
Franck Gérard est un des fondateurs et très expérimentés directeurs du cabinet immobilier Groupe Invest situé à La Teste de Buch, spécialisé en :
- Syndic de copropriété
- Gestion locative
- Transaction
Site web : https://www.groupe-invest.com/
Contact : https://www.groupe-invest.com/la-direction
- Syndic de copropriété
- Gestion locative
- Transaction
Site web : https://www.groupe-invest.com/
Contact : https://www.groupe-invest.com/la-direction
Un podcast ?
Franck Gérard est un acteur économique que je connais bien sur le Bassin d’Arcachon.
Et pour être honnête… nous sommes souvent en désaccord.
► Parcours différents.
► Vision différente.
► Parfois même… frontalement opposés.
Mais il y a 2 choses que nous partageons :
👉 le goût du débat intelligent
👉 et le respect de l’autre, même quand ça pique un peu
Alors une idée nous trotte dans la tête… 🎙️ Et si on lançait un podcast à deux voix ?
Un vrai.
Sans langue de bois.
Sur le Bassin, nos métiers… mais aussi l’argent, la société, la vie locale.
Bref : une discussion vivante, avec un contradicteur en face de moi, en temps réel.
Ma question est simple :
👉 Est-ce que ça vous intéresserait de nous écouter débattre ?
✅ Si oui, dites-le en commentaire.
Selon vos retours… on pourrait bien appuyer sur “REC”.
Et pour être honnête… nous sommes souvent en désaccord.
► Parcours différents.
► Vision différente.
► Parfois même… frontalement opposés.
Mais il y a 2 choses que nous partageons :
👉 le goût du débat intelligent
👉 et le respect de l’autre, même quand ça pique un peu
Alors une idée nous trotte dans la tête… 🎙️ Et si on lançait un podcast à deux voix ?
Un vrai.
Sans langue de bois.
Sur le Bassin, nos métiers… mais aussi l’argent, la société, la vie locale.
Bref : une discussion vivante, avec un contradicteur en face de moi, en temps réel.
Ma question est simple :
👉 Est-ce que ça vous intéresserait de nous écouter débattre ?
✅ Si oui, dites-le en commentaire.
Selon vos retours… on pourrait bien appuyer sur “REC”.
