Impayés de loyer : reflexion
Cela fait longtemps que je souhaitais écrire cet article.
J’ai longtemps hésité parce que j’ai beaucoup de propriétaires dans ma communauté et je travaille pour des agences immobilières.
Mais je trouve que ce point de vue mérite d’être exposé et que mes détracteurs auront ainsi l’occasion de s’exprimer.
Alors, j’ouvre le bal : Pourquoi le bailleur n'est pas une victime… mais un investisseur.
"J'ai investi dans un appartement et mon locataire ne paie plus. C'est scandaleux."
Combien de fois avez-vous entendu cette phrase ?
Prononcée avec indignation, comme si l'univers venait de violer une loi naturelle.
Le propriétaire a payé son bien, respecté ses obligations, et voilà qu'un locataire défaillant vient tout gâcher.
L'injustice semble évidente.
Mais posons calmement la question : pourquoi serait-ce scandaleux… économiquement ?
Précisons immédiatement le cadre : nous ne parlons pas ici de détresse humaine, ni de moralité.
Personne ne nie qu'un impayé soit pénible, parfois même dramatique pour le bailleur.
Mais nous sortons délibérément du registre moral pour entrer dans le registre économique.
Car c'est là que se situe le malentendu fondamental.
La vraie question est celle-ci : aucun investissement n'est garanti. Pourquoi l'immobilier ferait-il exception ?
Beaucoup de bailleurs confondent à mon sens deux choses radicalement différentes : Louer un bien, ce n'est pas placer son argent à la banque.
C'est exploiter un actif productif, au même titre qu'un commerce, une franchise ou une participation au capital d'une entreprise.
Et un actif productif implique, par nature : Pensez au bitcoin : personne ne s'étonne qu'il puisse chuter de 50 % en quelques mois.
La volatilité est assumée, intégrée, acceptée.
En bourse, les investisseurs savent qu'une action peut s'effondrer.
Dans le commerce, un restaurateur sait qu'il peut enchaîner des mois creux, affronter des clients insolvables, subir une concurrence imprévue.
Pourquoi l'immobilier serait-il différent ?
Parce qu'il touche à la pierre, ce symbole de solidité.
Parce qu'on l'associe à la sécurité, au patrimoine transmissible, à la stabilité.
Mais cette perception culturelle ne change rien à la réalité économique : le rendement locatif existe précisément parce qu'il y a du risque.
Sans risque, le rendement tend vers zéro.
C'est une loi du marché, pas une opinion.
Un bailleur n'est pas rémunéré pour "posséder un bien". Il est rémunéré pour absorber un ensemble de risques :
Le loyer n'est pas "un dû moral". C'est une rémunération pour prise de risque. Plus le rendement est élevé → plus le risque est important.
Plus le marché est sécurisé → plus le rendement est faible.
Dans les quartiers parisiens prisés, le rendement locatif brut tourne autour de 2 à 3 %.
Dans certaines villes de province, il peut atteindre 7 à 10 %.
Cette différence reflète une évaluation collective du risque.
Quand une action chute de 30 %, l'investisseur soupire : "C'est le marché."
Quand un locataire ne paie pas, le bailleur s'exclame : "C'est injuste !"
Pourquoi cette différence ?
Parce que l'immobilier touche à l'habitat, donc à l'émotion.
On mélange économie et morale.
Mais une perte reste une perte, qu'elle vienne d'une action qui baisse ou d'un loyer qui n'entre pas.
La différence psychologique ne change rien à la réalité comptable.
Le marché a prévu le risque locatif : Un investisseur qui choisit de ne pas s'assurer augmente son rendement potentiel… et son exposition au risque.
C'est une décision stratégique, pas une injustice imprévisible.
Un impayé peut être dur financièrement.
La souffrance est réelle.
Mais ce n'est pas une anomalie du système. C'est un événement statistique.
Le bailleur n'est pas victime d'un accident. Il est confronté à la réalité de son modèle économique.
L'immobilier locatif est une forme d'entrepreneuriat.
Avec ses revenus, ses contraintes, et ses risques.
Acceptons-nous vraiment le risque quand il concerne notre argent ?
Ou voulons-nous le rendement sans l'incertitude ?
Le rendement est toujours la contrepartie d'un risque.
Investir, c'est accepter de ne pas tout contrôler.
L'immobilier n'est pas une exception.
C'est une autre forme d'entrepreneuriat plus stable parfois, mais incertain malgré tout.
Comprendre cela ne supprime ni la frustration d'un impayé, ni le droit de se protéger.
Mais cela change le regard.
Et peut-être, aussi, la manière d'investir.
J’ai longtemps hésité parce que j’ai beaucoup de propriétaires dans ma communauté et je travaille pour des agences immobilières.
Mais je trouve que ce point de vue mérite d’être exposé et que mes détracteurs auront ainsi l’occasion de s’exprimer.
Alors, j’ouvre le bal : Pourquoi le bailleur n'est pas une victime… mais un investisseur.
La phrase qui dérange
"J'ai investi dans un appartement et mon locataire ne paie plus. C'est scandaleux."
Combien de fois avez-vous entendu cette phrase ?
Prononcée avec indignation, comme si l'univers venait de violer une loi naturelle.
Le propriétaire a payé son bien, respecté ses obligations, et voilà qu'un locataire défaillant vient tout gâcher.
L'injustice semble évidente.
Mais posons calmement la question : pourquoi serait-ce scandaleux… économiquement ?
Précisons immédiatement le cadre : nous ne parlons pas ici de détresse humaine, ni de moralité.
Personne ne nie qu'un impayé soit pénible, parfois même dramatique pour le bailleur.
Mais nous sortons délibérément du registre moral pour entrer dans le registre économique.
Car c'est là que se situe le malentendu fondamental.
La vraie question est celle-ci : aucun investissement n'est garanti. Pourquoi l'immobilier ferait-il exception ?
Le malentendu : l'immobilier n'est pas un livret A
Beaucoup de bailleurs confondent à mon sens deux choses radicalement différentes :
- Un placement sécurisé (livret A, fonds euros, obligations d'État)
- L'exploitation d'un actif productif
C'est exploiter un actif productif, au même titre qu'un commerce, une franchise ou une participation au capital d'une entreprise.
Et un actif productif implique, par nature :
- De la gestion active
- De l'incertitude
- Un risque de défaut
- Une réglementation mouvante
- Des cycles économiques
La volatilité est assumée, intégrée, acceptée.
En bourse, les investisseurs savent qu'une action peut s'effondrer.
Dans le commerce, un restaurateur sait qu'il peut enchaîner des mois creux, affronter des clients insolvables, subir une concurrence imprévue.
Pourquoi l'immobilier serait-il différent ?
Parce qu'il touche à la pierre, ce symbole de solidité.
Parce qu'on l'associe à la sécurité, au patrimoine transmissible, à la stabilité.
Mais cette perception culturelle ne change rien à la réalité économique : le rendement locatif existe précisément parce qu'il y a du risque.
Sans risque, le rendement tend vers zéro.
C'est une loi du marché, pas une opinion.
Le loyer est le prix du risque
Un bailleur n'est pas rémunéré pour "posséder un bien". Il est rémunéré pour absorber un ensemble de risques :
- Le risque d'impayé
- Le risque de vacance locative
- Le risque juridique
- Le risque de dégradation
- Le risque fiscal
- Le risque politique
Le loyer n'est pas "un dû moral". C'est une rémunération pour prise de risque.
Plus le marché est sécurisé → plus le rendement est faible.
Dans les quartiers parisiens prisés, le rendement locatif brut tourne autour de 2 à 3 %.
Dans certaines villes de province, il peut atteindre 7 à 10 %.
Cette différence reflète une évaluation collective du risque.
Pourquoi l'impayé choque plus que la perte en bourse ?
Quand une action chute de 30 %, l'investisseur soupire : "C'est le marché."
Quand un locataire ne paie pas, le bailleur s'exclame : "C'est injuste !"
Pourquoi cette différence ?
Parce que l'immobilier touche à l'habitat, donc à l'émotion.
On mélange économie et morale.
Mais une perte reste une perte, qu'elle vienne d'une action qui baisse ou d'un loyer qui n'entre pas.
La différence psychologique ne change rien à la réalité comptable.
Le risque est déjà intégré dans le système
Le marché a prévu le risque locatif :
- Assurances loyers impayés (GLI)
- Cautions solidaires
- Sélection des dossiers
- Garantie Visale
- Structures juridiques pour mutualiser
- Déductions fiscales
C'est une décision stratégique, pas une injustice imprévisible.
Ce que cela implique réellement
Un impayé peut être dur financièrement.
La souffrance est réelle.
Mais ce n'est pas une anomalie du système. C'est un événement statistique.
Le bailleur n'est pas victime d'un accident. Il est confronté à la réalité de son modèle économique.
L'immobilier locatif est une forme d'entrepreneuriat.
Avec ses revenus, ses contraintes, et ses risques.
Élever le débat
Acceptons-nous vraiment le risque quand il concerne notre argent ?
Ou voulons-nous le rendement sans l'incertitude ?
Le rendement est toujours la contrepartie d'un risque.
Investir, c'est accepter de ne pas tout contrôler.
L'immobilier n'est pas une exception.
C'est une autre forme d'entrepreneuriat plus stable parfois, mais incertain malgré tout.
Comprendre cela ne supprime ni la frustration d'un impayé, ni le droit de se protéger.
Mais cela change le regard.
Et peut-être, aussi, la manière d'investir.
J’ai hâte de lire vos réflexions sur ce sujet en commentaire
