Quand changer de syndic de copropriété ?
On vous explique souvent comment, pourquoi mais rarement quand changer de syndic de copropriété.
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La question de savoir quand changer de syndic de copropriété peut se poser dans deux contextes principaux :
Lorsque le contrat de votre syndic de copropriété arrive à échéance, c'est une occasion naturelle de réfléchir à la pertinence de continuer avec le même syndic ou d'envisager un changement.
Voici comment cela se passe généralement :
Il peut y avoir des situations où vous souhaitez changer de syndic en cours de contrat en raison de problèmes graves ou de désaccords irréconciliables. En effet, la loi de 1965 prévoit une possibilité de révoquer le contrat du syndic pendant l'assemblée générale des copropriétaires.
Voici comment procéder :
- au moment du renouvellement du contrat du syndic actuel
- en cours de contrat. Examinons ces deux situations de plus près.
1. Au moment du renouvellement du contrat (non-renouvellement)
Lorsque le contrat de votre syndic de copropriété arrive à échéance, c'est une occasion naturelle de réfléchir à la pertinence de continuer avec le même syndic ou d'envisager un changement.
Voici comment cela se passe généralement :
- Examen du contrat actuel : Tout d'abord, il est essentiel de passer en revue les termes et conditions du contrat actuel. Assurez-vous de bien comprendre les détails, y compris les frais de gestion, les responsabilités du syndic, et les éventuelles clauses de résiliation anticipée.
- Consultation des copropriétaires : Organisez une réunion de copropriétaires pour discuter de la satisfaction générale à l'égard du syndic actuel. Si la majorité des copropriétaires est mécontente ou souhaite explorer d'autres options, il peut être temps de chercher un nouveau syndic.
- Recherche de nouveaux syndics : Commencez à rechercher des syndics potentiels avant la fin du contrat actuel. Obtenez des devis et des références pour évaluer les alternatives disponibles.
- Sélection du nouveau syndic : Une fois que vous avez trouvé un nouveau syndic qui répond à vos besoins, organisez un vote des copropriétaires pour choisir le nouveau syndic.
2. En cours de contrat (révocation)
Il peut y avoir des situations où vous souhaitez changer de syndic en cours de contrat en raison de problèmes graves ou de désaccords irréconciliables. En effet, la loi de 1965 prévoit une possibilité de révoquer le contrat du syndic pendant l'assemblée générale des copropriétaires.
Voici comment procéder :
- Examen du contrat actuel : Encore une fois, commencez par examiner attentivement le contrat actuel pour comprendre les conditions de résiliation anticipée. Certains contrats peuvent prévoir des pénalités pour une résiliation prématurée.
- Consultation des copropriétaires : Organisez une réunion pour discuter des raisons du changement de syndic. Si la majorité des copropriétaires est d'accord, envisagez de mettre en place un comité de sélection pour trouver un nouveau syndic.
- Recherche de nouveaux syndics : Procédez à la recherche de nouveaux syndics et assurez-vous qu'ils sont prêts à prendre en charge la gestion en cours de contrat.
- Résiliation du contrat actuel : Une fois que vous avez trouvé un nouveau syndic et que tout est en ordre, vous pouvez procéder à la résiliation du contrat avec le syndic actuel.
Précisions sur la révocation de syndic de copropriété
La révocation d'un syndic de copropriété est un processus important et doit être fondé sur des motifs valables.
Bien que la loi n'offre qu'un seul motif de révocation clairement défini, à savoir le défaut d'édition de la fiche synthétique, il existe d'autres motifs qui ont été établis par la jurisprudence.
Voici quelques exemples de situations dans lesquelles un syndic peut être révoqué :
L'un de ces motifs concerne l'absence d'avertissement adressé aux copropriétaires et aux locataires en cas de non-respect du règlement de copropriété. Le respect des règles est essentiel pour maintenir la vie en communauté harmonieuse.
Un autre motif concerne l'absence de documents administratifs obligatoires tels que le carnet d'entretien, le diagnostic technique global, le descriptif de division, et d'autres. Ces documents sont essentiels pour une gestion transparente et responsable de la copropriété.
La négligence de l'entretien des parties communes est également une raison valable de révoquer un syndic. Des parties communes bien entretenues sont essentielles pour la valeur de la propriété et le confort des résidents.
La non-ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est un motif important de préoccupation. Cela garantit la séparation claire des fonds de la copropriété et des fonds du syndic.
Le redressement fiscal du syndicat des copropriétaires suite à une mauvaise gestion financière du syndic est un motif grave. Une gestion financière inadéquate peut entraîner des conséquences financières pour les copropriétaires.
La facturation d'un état-daté au-dessus du plafond de 380€ TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020 est une pratique non conforme aux réglementations en vigueur.
Le non-respect de la périodicité d'envoi des appels de fonds peut perturber la stabilité financière de la copropriété.
L'absence de procédure engagée pour le recouvrement des impayés de copropriété peut avoir des répercussions financières négatives.
Le refus de convoquer une assemblée générale sur demande en bonne et due forme du conseil syndical ou le refus d'ajouter à l'ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical est contraire aux droits des copropriétaires.
Le non-respect des décisions prises en assemblée générale peut compromettre la confiance entre le syndic et les copropriétaires.
Le choix d'un prestataire différent de celui retenu par les copropriétaires en assemblée générale peut entraîner des conflits d'intérêts.
La réalisation de travaux non-urgents sans obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires peut entraîner des dépenses non planifiées.
La non-souscription aux assurances obligatoires, comme l'assurance multirisque immeuble, peut mettre en péril la sécurité financière de la copropriété.
NOTE
Une tentative de changement de syndic de copropriété en cours de mandant est forcément une victoire à la Pyrrhus.
Ce type de changement exceptionnel est comme une bombe atomique, elle est dissuasive mais l’utiliser fera des dégâts dans les 2 camps.
Pour éviter cela, rien de tel qu’une bonne communication franche et ouverte avec des discussions arguments contre arguments.
Un syndic est un professionnel qui peut faire un travail qui ne vous satisfait pas mais cela reste un travail. Comme chaque métier où l’humain est présent, il y a des fautes, des erreurs, des inattentions, des pertes de cap mais rien, sauf exception, qui ne peut se régler en cours de mandat.